Sygn. akt I ACa 214/13
Sygn. akt I ACa 214/13
Wyrok Sądu Apelacyjnego
z dnia 9 maja 2013 r.
Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: SSA Artur Kowalewski, Sędziowie: SSA Marta Sawicka (spr.), SSA Danuta Jezierska, Protokolant: st. sekr. sądowy Beata Wacławik
po rozpoznaniu w dniu 9 maja 2013 r. na rozprawie w Szczecinie sprawy z powództwa T. Z. i R. Z. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy Alei (...) w S. o uchylenie uchwały na skutek apelacji powodów od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 7 lutego 2013 r., sygn. akt I C 780/12
- oddala apelację,
- zasądza od powodów solidarnie na rzecz pozwanej kwotę 145 (sto czterdzieści pięć) złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.
UZASADNIENIE
Powodowie T. Z. i R. Z. wystąpili z pozwem o uchylenie w całości uchwały nr (...) podjętej na zebraniu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w S. w dniu 18 czerwca 2012 r. w sprawie wyrażenia zgody na wykonanie adaptacji powierzchni strychu z przeznaczeniem na trzy lokale mieszkalne, powiększenie liczby lokali, zmianę wielkości udziałów w częściach wspólnych nieruchomości i udzielenie pełnomocnictwa Zarządowi Wspólnoty do realizacji tej uchwały. Powodowie wnieśli także o zasądzenie na ich rzecz od pozwanej kosztów postępowania.
Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w S. w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powodów solidarnie na jej rzecz kosztów procesu.
Wyrokiem z dnia 7 lutego 2013 roku Sąd Okręgowy w Szczecinie oddalił powództwo oraz zasądził od powodów T. Z. i R. Z. solidarnie na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy Al. (...) kwotę 197 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Sąd ten ustalił, że powodowie są właścicielami lokalu nr (...)położonego w S. przy al. (...). Mieszkańcy budynku nr (...) przy al. (...) tworzą Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy ul. (...) w S..
Pismem z dnia 24 kwietnia 2003 r. powódka R. Z. złożyła do (...) TBS - zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) wniosek o podanie warunków co do legalizacji instalacji centralnego ogrzewania w zajmowanym przez powodów lokalu mieszkalnym nr (...) a.
W odpowiedzi w piśmie z dnia 6 maja 2003 r. (...) TBS wyszczególniło warunki jakie należy spełnić w celu legalizacji, wskazując m.in. na konieczność uzyskania akceptacji Wspólnoty Mieszkaniowej w formie uchwały, ustalenie aktualnych warunków z gazownią, przedłożenie aktualnej opinii kominiarskiej, projektu technicznego, wykonanie próby szczelności instalacji itd.
Do lokalu mieszkalnego zajmowanego przez powodów przylegała nieużytkowana część poddasza. W związku z tym, że powodowie zamierzali powiększyć należący do nich lokal nr (...), w dniu 24 marca 2004 r. powód T. Z. wystąpił do (...) TBS o umożliwienie mu adaptacji przedsionka wejściowego na strych w środkowej klatce posesji przy al. (...) celem powiększenia jego lokalu nr (...)
Pismem z dnia 8 kwietnia 2004 r. (...) TBS, jako zarządca Wspólnoty wystosowało do powodów pismo, w którym po raz kolejny zostały opisane warunki konieczne do uregulowania stanu prawnego nielegalnie wykonanej instalacji centralnego ogrzewania.
Pismem z dnia 26 października 2006 r. powodowie wystąpili do pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej o wyrażenie zgody na adaptację strychu i jego wykup. Powodowie wskazali, że tę część strychu, stanowiącą obecnie wspólną własność pozwanej Wspólnoty, chcieliby dołączyć do swojego mieszkania, by stanowiło całość. 7 maja 2007 r. Wspólnota mieszkaniowa uchwałą (...)wyraziła zgodę na wykonanie adaptacji tej części strychu o powierzchni 70 m ( 2) na cele mieszkaniowe przez powodów jako inwestora. W ww. uchwale wskazano, że musi zostać pozytywnie zaopiniowany przez wspólnotę projekt adaptacji, który stanowił będzie integralną część uchwały.
Następnie uchwałą (...) z dnia 6 maja 2008 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na ustanowienie własności i sprzedaż zaadaptowanej powierzchni strychu na rzecz powodów R. i T. Z.. Powodowie wykonali projekt architektoniczny przebudowy ze zmianą sposobu użytkowania poddasza na mieszkanie z przyłączeniem do istniejącego mieszkania nr (...) w budynku przy ul. (...) lipca 2008 r. uzyskali pozwolenie na wykonanie związanych z tą przebudową robót budowlanych.
Pismem z dnia 22 sierpnia 2008 r. zarządca wspólnoty (...) TBS wystąpił do powodów o dostarczenie dokumentów koniecznych do zawarcia umowy o adaptację powierzchni strychowej. Powodowie jednak nie podpisali z pozwaną umowy o adaptację, jak również nie przystąpili do żadnych dalszych czynności związanych z adaptacją strychu i zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży. Pismem z 27 października 2008 r. powód T. Z. poinformował zarządcę pozwanej Wspólnoty (...) TBS, że adaptację strychu rozpocznie po uzyskaniu na ten cel środków finansowych, niezbędnych do zrealizowania inwestycji. Pomimo upływu lat powodowie nie rozpoczęli adaptacji i wygasła wydana na ich rzecz decyzja o pozwoleniu na budowę. W związku z tym, pozwana Wspólnota, w związku z brakiem ze strony powodów działań zmierzających do zawarcia umowy o adaptację części wspólnych budynku przy ul. (...) uznała, że powodowie zrezygnowali z przedmiotowej inwestycji i poinformowała powodów, że rozpoczęła poszukiwania nowego inwestora adaptacji strychu. Następnie pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej udało się znaleźć inwestora, który chce zaadaptować na mieszkanie część powierzchni strychu, inwestorem tym został M. M..
W dniu 18 czerwca 2012 r. odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w S. przy al. (...), na którym została podjęta skarżona uchwała numer (...) w sprawie wyrażenia zgody na wykonanie adaptacji powierzchni strychu z przeznaczeniem na trzy lokale mieszkalne na rzecz inwestora M. M., powiększenia liczby lokali, zmiany wielkości udziałów w częściach wspólnych nieruchomości w związku z powstałą adaptacją i udzielenia pełnomocnictwa Zarządowi Wspólnoty do realizacji tej uchwały.
Na zebraniu, na którym podjęto uchwałę, obecnych było niewielu członków pozwanej Wspólnoty, lecz nikt z obecnych nie sprzeciwiał się wówczas adaptacji strychu. Pozostałe głosy zostały zebrane w drodze indywidualnego zbierania głosów. Po wniesieniu przez powoda powództwa zaskarżającego ww. uchwałę, kilka osób sprzeciwiło się adaptacji strychu. Powód, na zabraniu, na którym została podjęta skarżona uchwała, na pytanie, dlaczego zrezygnował z adaptacji strychu nie wyjaśnił motywów takiej decyzji, jednakże oświadczył, że nie życzy sobie nowych sąsiadów na strychu, zaś za 4 lata zamierza się wyprowadzić i sprzedać lokal nr (...)
Powodowie mimo, że są właścicielami tylko lokalu nr 27a, do którego prowadzi korytarzyk wspólny, zajęli ten korytarzyk dla własnych potrzeb, montując zamykane na klucz drzwi uniemożliwiające dostęp przez korytarzyk do dalszej, nieużytkowej części strychu (w tym części przeznaczonej do adaptacji dla M. M.) pozostałym właścicielom. Tylko niektórzy z właścicieli, np. G. G., R. S. mają od jesieni 2012 r., a dokładnie od przełomu października i listopada, klucze do strychu i korzystają z niego. Klucze te ww. osoby dostały od powodów. Wcześniej nikt poza powodami nie korzystał ze strychu, gdyż znajdowały się tam zgromadzone przez powodów z zamiarem adaptacji strychu materiały budowlane, które dopiero jesienią 2012 r. zostały uprzątnięte.
W korytarzu, z którego wchodzi się na strych i do mieszkania powodów, znajdują się szafki z żywnością i słoikami należące do powodów. W korytarzu na ścianie usytuowany jest piecyk gazowy ogrzewający mieszkanie powodów oraz przynależny do lokalu powodów licznik energii elektrycznej. W pomieszczeniu strychowym znajduje się stół, licznik gazu oraz sznurki, na których porozwieszana jest bielizna należąca do powodów oraz dwa rowery, z których jeden należy do powoda, drugi do innego mieszkańca budynku.
Pozwana Wspólnota potrzebuje środków finansowych, które mogłaby uzyskać w zamian za sprzedaż zaadaptowanej powierzchni strychowej, gdyż pilnie musi wykonać prace remontowe, m.in. związane z wymianą elewacji budynku nr (...) przy ul. (...). Elewacja w istniejącym stanie zagraża bezpieczeństwu. Wspólnota jest obciążona kredytem, który musi spłacać, co powoduje, że nie ma wielu możliwości na znalezienie dodatkowych pieniędzy niezbędnych dla dalszego remontowania kamienicy. Mimo położenia w Ś., kamienica nie jest wpisana na listy obiektów do remontu których można starać pozyskać środki np. z funduszów unijnych.
Po tak poczynionych ustaleniach faktycznych Sąd pierwszej instancji wskazał, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. W przedmiotowej sprawie powodowie T. Z. i R. Z. domagali się uchylenia uchwały nr (...) podjętej przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy ul. (...) w S. w dniu 18 czerwca 2012 r.
W myśl art. 23 ust 1. Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, (Dz.U.00.80.903) uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Z kolei art.25 ust 1 i 1a Ustawy o własności lokali (zwanej w dalszej części rozważań u.w.l.) stanowi, iż właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżyć uchwałę może zatem każdy właściciel lokalu - w tym także ten, który nie brał udziału w głosowaniu nad uchwałą (na zabraniu lub w trybie indywidualnego zbierania głosów). Możliwość zaskarżenia każdej uchwały właścicieli lokali do sądu ma na celu ochronę ich interesów, jak również interesów wspólnoty mieszkaniowej jako całości. Przepis ten ma na celu unicestwienie zaskarżonej uchwały poprzez jej uchylenie. Dopuszczalne jest to także wówczas, gdy uchwała z formalnego punktu widzenia nie narusza żadnego przepisu, lecz jest dla członka niekorzystna czy to z gospodarczego, czy też osobistego punktu widzenia. Podstawą zaskarżenia uchwały może być naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną poprzez naruszenie istotnych interesów albo pokrzywdzenie właścicieli. Art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali mówiąc o „innym sposobie naruszenia interesów właściciela lokalu” posługuje się klauzulą generalną, niemniej jednak uznać należy, iż poprzez użyte przez ustawodawcę pojęcie rozumieć należy takie postanowienia uchwały, które wbrew dobrym obyczajom godzą w interesy poszczególnych właścicieli lokali lub mają na celu pokrzywdzenie któregokolwiek z nich.
W przedmiotowej sprawie powodowie w zakreślonym przepisami u.w.l. terminie wytoczyli powództwo o uchylenie uchwały. Powodom, jako członkom pozwanej Wspólnoty przysługiwało uprawnienie do wystąpienia z takim powództwem.
Skarżona przez powodów uchwała nr(...)podjęta przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową dotyczyła m.in. wyrażenia zgody na wykonanie adaptacji powierzchni strychu z przeznaczeniem na trzy lokale mieszkalne na rzecz inwestora M. M.. W przedmiotowym procesie powodowie, którzy do tej pory korzystali ze strychu, w tym z powierzchni, która miała zostać zaadaptowana, wywodzili, że strych powinien pozostać niezaadaptowany, gdyż służy mieszkańcom budynku nr (...) przy al. (...) m.in. do suszenia bielizny.
W ocenie Sądu, co do skarżonej przez powodów uchwały nie zachodzą żadne przesłanki z art. 25 ust. 1 u.w.l. Powodowie w toku niniejszego procesu nie zdołali wykazać, by uchwała zezwalającą na dokonanie adaptacji strychu na rzecz inwestora M. M. w jakikolwiek sposób naruszała czy to interesy pozwanej Wspólnoty, czy też któregoś z jej członków. Przeciwnie, przeprowadzone w niniejszej sprawie postępowanie dowodowe, wykazało, że skarżona uchwała jest z punktu widzenia interesów pozwanej Wspólnoty korzystna, albowiem w wyniku jej realizacji pozwana pozyska środki finansowe, które będą mogły zostać spożytkowana na cele remontowe. Jak wynika z zeznań przesłuchanych w sprawie świadków, m.in. M. D., W. G., I. K., to powodowie wcześniej zamierzali zaadaptować powierzchnię strychową w celu powiększenia swojego lokalu mieszkalnego nr(...), w tym celu zwrócili się do pozwanej Wspólnoty i uzyskali jej zgodę. Jednakże ostatecznie ani nie zawarli z pozwaną Wspólnotą żadnej umowy dotyczącej ww. adaptacji i nie podjęli żadnych czynności związanych z tą adaptacją. W konsekwencji, pozwana Wspólnota, uz