Sygn. akt I ACa 886/11

Wyrok Sądu Apelacyjnego

z dnia 20 marca 2012 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSA Dorota Markiewicz, Sędziowie: SA Marzena Konsek-Bitkowska, SO (del.) Jacek Sadomski (spr.),  Protokolant: sekr. sąd. Monika Likos

po rozpoznaniu w dniu  20 marca 2012 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa B. P. przeciwko  Wspólnocie Mieszkaniowej  (…) przy ul. (…) w W.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z dnia 7 czerwca 2011 r., sygn. akt II C  981/10

oddala apelację.

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 7 czerwca 2011 r. Sąd Okręgowy Warszawa Praga w Warszawie oddalił powództwo B. P. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. o uchylenie uchwały nr (...) podjętej w sprawie odpłatnego korzystania ze stałych miejsc parkingowych. Podstawą wydanego w tej sprawie wyroku były następujące ustalenia faktyczne dokonane przez sąd pierwszej instancji.

Powód jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), w skład której wchodzą 2 budynki mające  wspólne podwórko. Teren jest ogrodzony. Ogółem w skład Wspólnoty Mieszkaniowej wchodzą 144 lokale. Wspólnotą kieruje Zarząd w osobach S. G., Z. K. i M. P.. We Wspólnocie głosowanie nad uchwałami odbywa się udziałami. Uchwałą nr (...) podjętą głosami oddanymi dnia 7 października 2009 roku na zebraniu właścicieli oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów do dnia 20 października 2009 roku właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej (...) (...) postanowili wprowadzić odpłatność w wysokości 40 zł miesięcznie za korzystanie ze stałego miejsca postojowego, miejsca te ponumerować i komisyjnie przydzielić użytkownikom w drodze losowania. W uchwale postanowiono także, że Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej zawrze z użytkownikiem miejsca umowę, a opłaty za korzystanie z miejsc postojowych będą zasilały konto funduszu remontowego. Za przyjęciem uchwały oddano 61,74% udziałów, przeciw uchwale - 23,22% udziałów, wstrzymało się od głosowania 3,41% udziałów, natomiast 0,57% udziałów stanowił głos nieważny. Zawiadomienie o uchwale doręczono powodowi pismem z dnia 2 listopada 2009 roku. Zanim przedmiotowa uchwała została podjęta parkowanie pojazdów na nieruchomości wspólnej nie odbywało się bezkonfliktowo, ponieważ utwardzonych miejsc postojowych jest zbyt mało w stosunku nie tylko do ilości członków Wspólnoty Mieszkaniowej, ale nawet do ilości członków Wspólnoty Mieszkaniowej posiadających samochody. Część członków Wspólnoty Mieszkaniowej posiada garaże i nie jest zainteresowana parkowaniem samochodów na podwórku nieruchomości wspólnej. Pomimo tego nadal brakuje miejsc do parkowania części aut, a nadto na terenie Wspólnoty Mieszkaniowej parkują osoby spoza jej członków. Powód jest posiadaczem garażu, który wynajmuje i nie korzysta z miejsca parkingowego na terenie nieruchomości wspólnej. Przed podjęciem uchwały nr (...) członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej kierowali pisma do jej Zarządu, w których wyrażali niezadowolenie z parkowania samochodów w miejscach do tego nie przeznaczonych, a także proponowali rozwiązanie kwestii parkowania na terenie wspólnoty, m.in. poprzez ponumerowanie i przydzielenie w drodze losowania wyznaczonych miejsc parkingowych, a także pobieranie opłaty za parkowanie. Gdy powstały budynki miejsc do parkowania aut było około 20, stopniowo zwalniały się miejsca, gdzie można było parkować, ale miejsc tych nie wystarcza dla wszystkich chętnych. Samochody są parkowane na nieruchomości wspólnej również poza wyznaczonymi utwardzonymi miejscami. Aktualnie parkowanych na nieruchomości wspólnej jest 56 aut, natomiast po podjęciu uchwały na listę chętnych na miejsca parkingowe wpisało się około 66 osób. Wcześniej kilkakrotnie uchwała w sprawie zasad parkowania na terenie wspólnoty mieszkaniowej nie została podjęta z powodu braku wymaganej większości głosów. W planach zarządu jest utwardzenie kolejnych miejsc parkingowych, na których mogłoby być parkowanych około 8 samochodów, a w dalszej przyszłości przeznaczenie jeszcze części nieruchomości na kolejne miejsca parkingowe. Wykonanie uchwały w części stanowiącej o przydziale miejsc w drodze losowania zostanie dokonane przez komisję wyłonioną spośród mieszkańców nie posiadających samochodów, Zarząd wspólnoty nie będzie uczestniczył w procesie losowania.

W oparciu o powyższe ustalenia sąd pierwszej instancji uznał, że powództwo o uchylenie uchwały z dnia o nr (...) było nieuzasadnione. Wskazał, że zgodnie z art. 25 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U . Nr 85 poz. 388 ze zm.) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu. Przy czym powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Sąd okręgowy uznał, że powód zaskarżył uchwałę w terminie. Niemniej jednak, w ocenie sądu, podniesione przez powoda zarzuty związane z trybem podjęcia zaskarżonej uchwały oraz zarzuty jej niezgodności z prawem, to jest ustawą o własności lokali, kodeksem cywilnym, Konstytucją RP, a także niezgodność z umową nabycia przez powoda lokalu i regulaminem parkowania nie były zasadne. W szczególności sąd okręgowy stwierdził, że zarzuty dotyczące samego trybu podjęcia uchwały - wręczenia innych kart do głosowania, rozciągnięcia głosowania w czasie, zmanipulowania głosujących przez Zarząd zbierający głosy w trybie indywidualnego zbierania głosów nie zostały przez powoda w żaden sposób wykazane. Jednocześnie sąd okręgowy wskazał, że powód nie wykazał, jaki wpływ na treść uchwały mogły mieć wskazywane przez niego uchybienia związane z trybem i sposobem głosowania nad uchwałą. Również zarzuty niezgodności treści podjętej uchwały z przepisami prawa były w ocenie sądu okręgowego niezasadne. Wbrew zarzutom powoda zaskarżona uchwała nie narusza art. 3 ust. 2 ani art. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, bowiem nie wpływa na status prawny żadnej części wspólnej nieruchomości. Nadal wszystkie części wspólne nieruchomości pozostają częściami wspólnymi, zaś prawa dotychczasowego właściciela nieruchomości nie zostały ograniczone. Podobnie, w ocenie sądu, uchwała nr (...) nie jest sprzeczna z art. 12 ust. 1 i 2 i art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Nie pozostaje także w sprzeczności z przepisami kodeksu cywilnego oraz Konstytucji RP. Jak wskazał sąd okręgowy, w granicach zakreślonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może z wyłączeniem innych osób korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy (art. 140 k.c.). Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 k.c.). W okolicznościach faktycznych ustalonych w tej sprawie poza sporem jest to, że z uwagi na zbyt małą ilość miejsc postojowych na nieruchomości wspólnej nie jest możliwe korzystanie z tych miejsc przez wszystkich współwłaścicieli, a nawet przez tę tylko część współwłaścicieli, którzy posiadają samochody. Z nieruchomości wspólnej - części podwórza korzysta tylko pewna grupa osób, tj. ci którym uda się zaparkować danego dnia na terenie Wspólnoty. Jak wskazał sąd okręgowy, osoby te bez wątpienia korzystają z nieruchomości wspólnej ponad przysługujący im udział, kosztem pozostałych członków Wspólnoty Mieszkaniowej, dodatkowo nie ponosząc z tego tytułu żadnych opłat. Powyższe niewątpliwie rodzi konflikty i niezadowolenie części członków Wspólnoty, bowiem w sytuacji braku miejsc parkingowych nie da się pogodzić współposiadania i współkorzystania z nieruchomości wspólnej przez wszystkich współwłaścicieli. W tym stanie rzeczy, sąd okręgowy wskazał, odwołując się do stanowiska zajętego przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 czerwca 2007 roku, III CZP 59/07, że określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych nieruchomości w zakresie przekraczającym jego udział może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową. Skoro bowiem wspólnego dobra, to jest miejsc parkingowych, jest zbyt mało w stosunku do potrzeb, dopuszczalne jest, w ocenie sądu, zawarcie umowy cywilnoprawnej z niektórymi ze współwłaścicieli odnośnie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, a tym bardziej odpłatnego korzystania z jednoczesnym przeznaczeniem środków pozyskanych z takiej umowy na fundusz remontowy, który jest wykorzystywany na potrzeby wszystkich członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Sąd okręgowy uznał również, że sposób wyboru osób spośród współwłaścicieli, z którymi umowa o korzystanie zostanie przez Wspólnotę zawarta, jest prawidłowy. Przewidziano bowiem rozlosowanie miejsc parkingowych pomiędzy osobami chętnymi do zawarcia umowy. Osób, które zgłosiły chęć uczestniczenia w losowaniu, jest mniej niż członków wspólnoty, ale więcej niż miejsc parkingowych. W tym stanie rzeczy zaproponowany rozdział miejsc parkingowych nie może być uznany za sprzeczny z prawem. Wspólnota Mieszkaniowa ma bowiem prawo zgodnie z zasadą swobody umów dowolnie dobrać kontrahenta. Ponadto przepisy prawa nie zabraniają wyboru kontrahentów, szczególnie w sytuacji braku określonego dobra, poprzez losowanie. Losowanie wprowadza element przypadkowości, ale wydaje się być sprawiedliwe. Każdy chętny może poddać się pod przyjętą zasadę przydziału miejsc w drodze losowania. Sąd okręgowy zauważył również, że ze złożonych pism kierowanych do Zarządu wynika, że część mieszkańców sama proponowała przydział miejsc w drodze losowania i w tym zakresie zaskarżona uchwała uwzględnia postulaty członków Wspólnoty. Z tych względów sąd okręgowy uznał, że uchwała (...) nie jest sprzeczna z prawem. Przy czym wziął także pod uwagę przedstawione przez członka Zarządu plany co do powiększenia ilości miejsc parkingowych w taki sposób, aby wystarczyło ich dla wszystkich chętnych współwłaścicieli. Zdaniem sądu sama idea i uzasadnienie podjęcia uchwały wydają się być trafne. Pozostałe zgłoszone przez powoda zarzuty sprzeczności zaskarżonej uchwały z treścią aktu notarialnego czy regulaminem parkowania nie mieszczą się w dyspozycji art. 25 ust. 1 i 1a ustawy o własności lokali. Natomiast odnośnie naruszenia norm konstytucyjnych sąd okręgowy wskazał, że powód nie sprecyzował, jakie normy Konstytucji RP zaskarżona uchwała narusza. Jednocześnie sąd okręgowy nie podzielił stanowiska strony pozwanej, że zarzuty zgłoszone przez powoda w dalszych pismach procesowych były spóźnione. Jak wskazała sąd, powód w pozwie zgłosił wszystkie zarzuty, a w kolejnych pismach procesowych jedynie je precyzował w ramach tej samej podstawy faktycznej sporu.

Apelację od wydanego w tej sprawie wyroku wniósł powód, zaskarżając wydany wyrok w całości i domagając się jego zmiany poprzez uchylenie zaskarżonej uchwały Wspólnoty nr (...) r. W apelacji podniesione zostały następujące zarzuty:

• nieprawidłowe zastosowanie przepisów prawa, omijanie obowiązującego prawa, błędną interpretację obowiązujących przepisów prawa, to jest art. 3 ust. 1, art. 12 ust. 1 i 2, art. 4 ust. 1, art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, art. 199, 206, 207 i 58 Kodeksu cywilnego oraz art. 64 ust. 4 Konstytucji RP;
• niewłaściwe i niepełne przeprowadzenie procedury sądowej, podczas której skarżący nie miał możliwości omówienia powodów zaskarżenia uchwały Wspólnoty nr (...) w świetle obowiązującego prawa. Jak wskazał skarżący, musiał on odpowiadał on jedynie na mniej istotne dla sprawy pytania zmierzające do wydania wyroku;
• nieuwzględnienie żadnych aktualnych dowodów powoda i oparcie się na nieaktualnych dowodach strony pozwanej, a także uwzględnienie przez sąd w większości nieprawdziwych zeznań Przewodniczącej Zarządu Wspólnoty pani G.;
• uniemożliwienie powodowi przedstawienie stanowiska w sprawie nieprawdziwych zeznań pani G. oraz w sprawie wystąpienia negatywnych skutków wdrożenia przez