Sygn. akt I ACa 1241/12

Wyrok Sądu Apelacyjnego

z dnia 12 marca 2013r.

Sąd Apelacyjny w Łodzi I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Michał Kłos, Sędziowie: SA Dorota Ochalska - Gola, SA Anna Beniak (spr.), Protokolant: st. sekr. sądowy Grażyna Michalska

po rozpoznaniu w dniu 12 marca 2013r. w Łodzi na rozprawie sprawy z powództwa M. D. i Z. D. (1) przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej w Ł. (...)

o uchylenie uchwały na skutek apelacji powodów od wyroku Sądu Okręgowego w Sieradzu z dnia 18 września 2012r. sygn. akt I C 78/12

oddala apelację.

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 18 września 2012r. Sąd Okręgowy w Sieradzu w sprawie z powództwa M. D. i Z. D. (1) przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej w Ł. (...) o uchylenie uchwały – oddalił powództwo oraz orzekł o kosztach postępowania.

Powyższy wyrok zapadł na podstawie poczynionych przez Sąd Okręgowy ustaleń faktycznych, które Sąd Apelacyjny podzielił i przyjął za własne, a z których wynika, że powodowie M. D. i Z. D. (1) są właścicielami samodzielnego lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy (...) i członkami Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej pod tym samym adresem.

Nieruchomość, w której położony jest lokal to czterokondygnacyjny blok mieszkalny, składający się z pięciu klatek schodowych. Mieszkania położone na parterze, w tym lokal powodów nie posiadają balkonów. Pozostałe lokale wyposażone są w przylegające do nich balkony, na które prowadzą osobne wyjścia z poszczególnych mieszkań i które nie są dostępne dla właścicieli pozostałych lokali. Podłoże każdego z balkonów jest elementem całkowicie wystającym poza ścianę budynku - z przodu znajduje się płyta elewacyjna, natomiast po bokach metalowe barierki.

Budynek liczy sobie ponad 40 lat i do 2009 roku nie był poddawany istotnym remontom. W związku z czym, począwszy od 2009 roku członkowie Wspólnoty podejmowali uchwały w przedmiocie przeprowadzenia stosownych prac. Doszło do wyremontowania balkonów od strony północnej poprzez wymianę starych obróbek blacharskich, wykonanie izolacji posadzek, nowej wylewki i ułożenie płytek gresowych oraz ocieplenia tej ściany budynku. W 2010 roku wykonano montaż dwóch daszków z poliwęglanu.

Wykonujący okresowe kontrole stanu technicznego budynku S. M. w protokole nr (...) z dnia 14 kwietnia 2011 roku stwierdził, iż od strony południowej widoczne są spękane i poodparzane tynki z płyt czołowych balkonów. Na części balkonów występują spękania i ubytki w wylewkach betonowych posadzek, które doprowadziły do uszkodzenia warstw izolacyjnych, obróbki blacharskie balkonów są skorodowane, a uszkodzenia te powodują przesiąkanie wód opadowych do mieszkań. Również mieszkańcy wskazywali na zły stan techniczny balkonów.

W dniu 18 kwietnia 201l r. odbyło się zebranie Wspólnoty, na którym podjęto uchwałę nr (...) o następującej treści: (...)

W pozwie z dnia 16 maja 2011 roku skierowanym do Sądu Okręgowego w Sieradzu powodowie M. D. i Z. D. (1) wnieśli o uchylenie tej uchwały. Wyrokiem z dnia 18 października 201l roku wydanym w sprawie I C 77/11 Sąd Okręgowy w Sieradzu uwzględnił powództwo i uchwała w takim kształcie została uchylona.

W dniu 05 marca 2012 roku ponownie odbyło się zebranie Wspólnoty w przedmiocie kontynuacji remontu od strony południowej. W jego toku wywiązała się dyskusja o tym, w jakim zakresie remont ma objąć balkony. Padały argumenty, iż cześć z mieszkań nie ma w ogóle balkonów, a część właścicieli wykonała już remont na własny koszt. Z drugiej strony podnoszono, że zły stan balkonów powoduje zalewanie mieszkań, stwarza zagrożenie odpadnięciem betonowych elementów, a przeprowadzenie ich remontu przy okazji wykonywania ocieplenia jest uzasadnione z ekonomicznego i estetycznego punktu widzenia. Padła propozycja, aby poprzestać na skuciu posadzek, wykonaniu nowej izolacji i wylewek, która została zaakceptowana i ostatecznie podjęto uchwałę nr (...)o następującej treści (...).

Po podjęciu uchwały wykonano remont polegający na wykonaniu ocieplenia ściany zewnętrznej od strony południowej, skuciu starych wylewek balkonów, położeniu warstwy izolacyjnej oraz wylewek i tynków na płytach czołowych balkonów. Nad balkonami na czwartym piętrze zamontowano nowe daszki z pleksiglasu w miejsce starych z blachy falistej. Zarząd wspólnoty zdecydował o ich wymianie ze względów estetycznych oraz z uwagi na chęć zabezpieczenia balkonów przed zaleganiem śniegu.

W świetle powyższych ustaleń Sąd Okręgowy uznał, że zaskarżona uchwała nie narusza interesów powodów.

Współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale. A contrario, urządzenia i części budynku, służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej.

Sąd Okręgowy w niniejszej sprawie w pełni podzielił pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w wyroku z dnia 3 października 2003 r., III RN 153/01, OSNP 2003, nr 18, poz. 423, iż status prawny balkonu uzależniony jest od okoliczności konkretnego przypadku. Balkony mogą, zależnie od koncepcji architektonicznej danego budynku, być zarówno częścią elewacji spełniającą jedynie funkcję zdobniczą lub zostać przeznaczone do użytku ogółu właścicieli albo przynależeć do poszczególnych lokali mieszkalnych i być przeznaczone do wyłącznego użytku ich właścicieli.

Z tej przyczyny właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu, natomiast wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową (vide uchwała SN z dnia 3 marca 2008 r., III CZP 10/08, Biul. SN 2008, nr 3, poz. 6).

Poza sporem pozostawało w sprawie przedmiotowej, iż remont ściany południowej budynku obejmował wykonanie nowej izolacji poziomej na balkonach, wylewek, otynkowanie ściany przedniej oraz wykonanie daszków nad balkonami na czwartym piętrze (chociaż w toku zebrania i zaskarżonej uchwale nie było o tym mowy).

W ocenie Sądu, konstrukcja balkonów powoduje, iż stanowią one również część elewacyjną budynku, co skutkuje tym, że ich stan techniczny ma niebagatelne znaczenie z punktu widzenia innych członków wspólnoty. Po pierwsze, zły stan izolacji podłoża prowadzi do przesiąkania wody do mieszkań położonych pod balkonami. Po wtóre, zły stan wylewek, tynków na płytach czołowych stwarza możliwość oderwania się betonowych fragmentów, czy to posadzek, czy też ściany frontowej, co niewątpliwie skutkuje powstaniem zagrożenia dla znajdujących się w pobliżu lub na balkonach położonych niżej osób.

Zatem wpływ stanu technicznego objętych remontem elementów balkonów na bezpieczeństwo mieszkańców i przechodzących pod balkonami osób postronnych, a także na stan innych mieszkań jest tego rodzaju, że rodzi po stronie wspólnoty i jej zarządu obowiązek dbałości o właściwe utrzymanie. Te same uwagi Sąd Okręgowy odniósł do daszków nad górnymi balkonami, które pełnią funkcję zabezpieczającą przed gromadzeniem się nadmiaru śniegu, a tym samym ograniczają możliwość zawalenia się części budowli, czy też przesiąkania wody do mieszkań.

W ocenie Sądu Okręgowego nie bez znaczenia jest również walor estetyczny. Jako widoczny element ściany zewnętrznej, balkony wpływają na ogólny wygląd elewacji. Dotyczy to także daszków, które w przedmiotowej sprawie zastąpiły starą prowizoryczną konstrukcję z blachy falistej. Dbałość o wygląd nieruchomości uzasadnia przyjęcie jednolitej koncepcji w zakresie doboru widocznych z zewnątrz elementów tynku. Wskazane względy, w ocenie Sądu przemawiają za konkluzją że przewidziany zaskarżoną uchwałą remont obejmował te elementy balkonów, które należało uznać za części wspólne budynku.

Nie stoi na przeszkodzie do takiej oceny podnoszona przez powodów okoliczność, iż ich mieszkanie nie jest wyposażone w balkon. Części wspólne mogą być w bardzo różnym stopniu użyteczne dla właścicieli poszczególnych lokali, natomiast nie zmienia to ich charakteru. Klasycznym przykładem może być np. winda, która raczej nie jest używana przez mieszkańców mieszkań położonych na parterze, czy udogodnienia dla niepełnosprawnych.

Znaczna część pomieszczeń, wykorzystywana jest jedynie przez właścicieli konkretnych lokali (ciągi komunikacyjne - klatki schodowe, korytarze), nie zaś wszystkich członków wspólnoty.

Mając na uwadze powyższe, Sąd Okręgowy uznał, iż zaskarżona uchwała odpowiada prawu i nie narusza interesów członków wspólnoty, w związku z czy powództwo podlegało oddaleniu.

Powyższy wyrok powodowie zaskarżyli apelacją w części oddalającej powództwo, zarzucając mu naruszenie przepisów prawa materialnego tj.: art. 3 ust. 2 i art. l3 ust. l Ustawy o własności lokali – poprzez uznanie przez Sąd za zgodną z prawem Uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej Nr (...) podjętą w dniu 05.03.2012 roku, która to uchwała obciąża wszystkich członków Wspólnoty kosztami remontu balkonów.

W konkluzji powodowie wnieśli o:

1. uznanie nieważności postępowania na podstawie art. 379 pkt. 3 k.p.c. lub
2. uchylenie zaskarżonej uchwały w części dotyczącej remontu balkonów z funduszu remontowego Wspólnoty Mieszkaniowej;
3. orzeczenie, - które części balkonów mają pokryć ich właściciele, a które Wspólnota Mieszkanio­wa;
4. orzeczenie, czy montaż daszków nad balkonami na IV piętrze można zaliczyć do części wspólnej( w tej sprawie nie podjęto żadnej uchwały)
5. wyłączenie zeznań świadka pozwanej p. J. D. (1) (zeznał nieprawdę, dowód w aktach sprawy) - zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów kosztów w sprawie.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powodów nie jest zasadna i podlega oddaleniu.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutu najdalej idącego w skutkach, tj. nieważności postępowania na podstawie art. 379 pkt 3 k.p.c., uznać należy go za bezzasadny. Zgodnie z art. 379 pkt 3 k.p.c. nieważność postępowania zachodzi jeżeli o to samo roszczenie między tymi samymi stronami toczy się sprawa wcześniej wszczęta albo jeżeli sprawa taka została już prawomocnie osądzona.

W świetle art. 366 wyrok prawomocny ma powagę rzeczy osądzonej tylko co do tego, co w związku z podstawą sporu stanowiło przedmiot rozstrzygnięcia, a ponadto tylko między tymi samymi stronami. Powaga rzeczy osądzonej ma miejsce, gdy roszczenie poddane pod osąd jest tożsame z przedmiotem, który został z mocą powagi rzeczy osądzonej, rozstrzygnięty w poprzednim postępowaniu. O tożsamości roszczeń można mówić wówczas, gdy identyczna jest nie tylko strona podmiotowa, ale również przedmiot, w tym i podstawa sporu. Dla tożsamości podstawy sporu niezbędna jest tożsamość podstawy faktycznej i prawnej roszczenia (postanowienia SN: z 9 czerwca 1971 r., II CZ 59/71, OSN 1971, nr 12, poz. 226; z 24 lutego 2009 r., I UK 239/08, Lex nr 736714; wyroki SN: z 29 marca 2006 r., II PK 163/05, OSNP 2007, nr 5-6, poz. 71; z 13 kwietnia 2007 r., I CSK 479/06).

Powaga rzeczy osądzonej dotyczy również sytuacji, gdy żądania obu pozwów nie są identyczne, ale oparte są na tej samej podstawie i zmierzają do tego samego celu, co a contrario oznacza, że brak jest powagi rzeczy osądzonej, gdy kolejny proces pomiędzy tymi samymi stronami i dotyczący tego samego przedmiotu zmierza do osiągnięcia innego celu niż poprzedni. ( Kodeks postępowania cywilnego. Pruś Piotr, Stefańska Ewa, Sieńko Małgorzata, Tomaszewski Krzysztof, Radwan Marcin, Manowska Małgorzata, LexisNexis, W-wa 2011).

W analizowanej sprawie, pomimo identyczności stron procesu w sprawach I C 77/11 oraz I C 78/12, nie mia