Kategoria: Orzecznictwo

Sygn. akt I ACa 892/12

  • Drukuj

Sygn. akt I ACa 892/12

Sygn. akt I ACa 892/12

Wyrok Sądu Apelacyjnego

z dnia 21 grudnia 2012 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący:SSA Barbara Trębska (spr.), Sędziowie: SA Dorota Markiewicz, SA Małgorzata Rybicka - Pakuła, Protokolant: st. sekr. sąd. Monika Likos

po rozpoznaniu w dniu 21 grudnia 2012 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa(...) W. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w W. o uchylenie uchwał na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 25 maja 2012 r., sygn. akt I C 569/09

  1. oddala apelację;
  2. zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w W. na rzecz (...) W. kwotę 270 (dwieście siedemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym.

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 15 czerwca 2009 roku powód(...) W. wniosło o uchylenie uchwały numer (...) podjętej przez właścicieli lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomo­ści położonej przy ulicy (...) w W. w sprawie ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i fundusz remontowy. W uzasadnieniu pozwu zarzucono, że wskazaną uchwałą określono zwiększenie stawek zaliczki eksploatacyjnej oraz zaliczki na fundusz remontowy od lokali użytkowych o odpowiednio 50% oraz 100% w stosunku do lokali mieszkalnych, zaś pozwany nie uzasadnił w żaden sposób konieczności zróżnicowania stawek obu zaliczek, ani nie przedstawił żadnej kalkulacji i analizy zwiększonych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej z uwagi na eksploatację lokali użytkowych.

Pozwana Wspólnota wniosła o odrzucenie zarzutów objętych pozwem i zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych. Podniosła, że do zróżnicowania stawek doszło na mocy uchwały numer (...), której powód nie zaskarżył, a uchwała numer (...) utrzymuje tą proporcję, zaś wzrost stawki funduszu remontowego wynika z uchwalonego planu gospodarczego Wspólnoty na 2009 rok.

Pozwem z dnia 9 kwietnia 2010 roku, zarejestrowanym pod sygnaturą akt I C 388/10,(...) W. wystąpiło o uchylenie podjętej przez tę samą Wspólnotę Mieszkaniową uchwały numer (...) w sprawie ustalenia wysokości zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej i fundusz remontowy. W uzasadnieniu swojego żądania powód podniósł fakt braku uzasadnienia podjętej uchwały oraz zakwestionował twierdzenia pozwanego, że eksploatacja loka­li użytkowych generuje wyższe koszty utrzymania nieruchomości.

Pozwana domagała się oddalenia powództwa i zasądzenia zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych. Wskazała, iż Wspólnota nie ma obowiązku załączania pisemnego uzasadnienia uchwały, a jest ona wykonaniem uchwały o planie gospodarczym. Ponadto podała, że uzasadnienie podwyższenia zaliczek od lokali użytkowych wynika cho­ciażby z przepisów o podatku dochodowym, a dokonuje się tego szacunkowo.

Zarządzeniem z dnia 8 lutego 2011 roku sprawę o sygnaturze akt I C 388/10 połączono do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia ze sprawą o sygnaturze akt I C 569/09, przyjmując, że połączone sprawy prowadzone będą pod sygnaturą akt I C 569/09.

Wyrokiem z dnia 25 maja 2012 roku Sąd Okręgowy w Warszawie uchylił uchwałę numer (...) z dnia 17 kwietnia 2009 roku w sprawie ustalenia wysokości zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej i fundusz remontowy w zakresie dotyczącym lokali użytkowych oraz uchwałę numer (...) z dnia 26 lutego 2010 roku w sprawie ustalenia wysokości zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej i fundusz remontowy w zakresie dotyczącym lokali użytkowych, oddalając powództwo w pozostałym zakresie oraz zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 1.542,90 zł tytułem zwrotu kosztów.

Orzeczenie to oparł Sąd o następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne.

(...) W. jest właścicielem udziałów wynoszących 67,51 % w nieruchomości położonej w W. przy ulicy (...) w W., w tym właścicielem dwóch lokali użytkowych, wykorzystywanych przez najemców na (...) im. (...) (92 metry kwadratowe) i Stowarzyszenie (...) w W. (119,55 metrów kwadratowych) oraz restaurację (164,57 metrów kwadratowych). Nieruchomość ta składa się z dwóch budynków położonych w centralnym rejonie S., lokale użytkowe usytuowane są na ich parterze, a wejścia do nich prowadzą od ulicy. Do pomieszczeń gospodarczych restauracji jest też wejście z przed­sionka klatki schodowej, z którego korzystają zarówno pracownicy i zaopatrzeniowcy restauracji, jak i mieszkańcy. We Wspólnocie na mocy uchwały numer (...) obowiązywały zróżnicowane zaliczek - od powierzchni zajmowanych na cele kulturalno-oświatowe, użyteczności publicznej, magazynowe i biurowe w wysokości 150 % stawek dla lokali mieszkalnych, a od powierzchni zajmowanych na cele handlowo - usługowe, gastronomiczne i rozrywkowe w wysokości 200 % stawek dla lokali mieszkalnych. W uchwale pozwanej Wspólnoty numer (...) z dnia 17 kwietnia 2009 roku w sprawie ustalenia wysokości zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej i fundusz remontowy, przyjęto, że zaliczka eksploatacyjna od lokali mieszkalnych i strychu wynosi 1,82 zł za metr kwadratowy powierzchni lokalu, a remontowa od tych lokali 2,50 zł za metr kwadratowy, zaś co do lokali użytkowych - dla restauracji odpowiednio 3,64 zł i 5,00 zł, a dla muzeum - biblioteki 2,73 zł i 3,75 zł. Jednocześnie uchwałą numer (...) przyjęto plan gospodarczy na 2009 rok, określający zakres i koszt pla­nowanych do wykonania prac remontowych. Analogiczna uchwała w przedmiocie ustalenia wysokości zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej - numer (...) została podjęta podczas zebrania w dniu 26 lutego 2010 roku. Przyjęto w niej, że zaliczka eksploatacyjna od lokali mieszkalnych i strychu wynosi 1,90 zł za metr kwadratowy powierzchni lokalu, a remontowa od tych lokali 2,50 zł za metr kwadratowy, a co do lokali użytkowych: dla restauracji odpowiednio 3,80 zł i 5,00 zł, a dla muzeum - biblioteki 2,85 zł i 3,75 zł. Jednocześnie uchwałą numer (...) przyjęto plan gospodarczy na 2010 rok, określający zakres i koszt planowanych do wykonania prac remontowych.

W pozwanej Wspólnocie nie było dodatkowych udokumentowanych nakładów na sprzątanie, remonty, konserwację lub doposażenie instalacji, kominów czy elewacji w związku z istnieniem lokali użytkowych. Teren S. sprzątany jest przez jednostkę Miasta. Wykonywane są standardowe przeglądy instalacji i kominów. Lokale użytkowe nie przyczyniają się do trwałych uszkodzeń budynku, instalacji wewnętrznych czy bryły budynku, co generowałoby dodatkowe koszty po stronie Wspólnoty. Jedynie odnośnie restauracji, dostawy zaopatrzenia przez przedsionek klatki schodowej mogą przyczyniać się do powstawania uszkodzeń lamperii oraz lica drzwi wejściowych, choć są one również następstwem normalnej eksploatacji przez mieszkańców. Ponadto opary tłuszczu z restauracji mogą osiadać na gzymsie nadokiennym, powodując jego uszkodzenia w postaci zabrudzeń i odbarwień, ale taki skutek jest także wynikiem 50 lat eksploatacji budynku. Sąd ustalił jednak, że uszkodzenia klatki schodowej i elewacji, mogące potencjalnie być następstwem działania restauracji, nie są duże i nie będą powodowały zwiększenia wydatków w trakcie przyszłego remontu tych części budynku. Istnieje również stwierdzona przeglądem okresowym konieczność wymiany drzwi wejściowych do budynku numer (...), gdyż dotychczasowe nie spełniają wymogów szerokości dla dróg ewakuacyjnych przewidzianych w obiektach gastronomicznych. Zostało to przewidziane w planie gospodarczym na 2010 rok z przewidywanym kosztem 2.500 zł. Gdyby jednak realnie były ponoszone przez Wspólnotę jakiekolwiek dodatkowe koszty generowane przez lokale użytkowe za dany rok, znalazłoby to odzwierciedlenie w sprawozdaniu za ten rok, a brak takiego przełożenia. Wspólnota nie prowadzi dodatkowych kont analitycznych ewidencji rachunkowej, gromadzących wydatki poniesione przez Wspólnotę w związku z obecnością lokali usługowych, ani dokumentacji opisującej rodzaj uszkodzeń i sytuacji, w jakich powstały, bądź ich dokumentacji fotograficznej. Nie przeprowadziła także żadnej analizy dotyczącej zwiększenia wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w konsekwencji sposobu użytkowania poszczególnych lokali użytkowych w konkretnym roku. Nie wprowadziła też monitoringu wizyjnego stanu korzystania z nieruchomości. Jak wskazał Sąd, uciążliwości zamieszkiwania w tych budynkach wynikają głównie z charakteru tego rejonu, który przyciąga wielu turystów, a także wieku budynków i wielu lat zaniedbań w zakresie konserwacji i remontów. Niedogodnością są także wyziewy z restauracji przedostające się na klatkę schodową i do mieszkań. W związku ze skargą Wspólnoty w tym zakresie do Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w(...) W. zobowiązano właściciela tego lokalu do wykonania i przedłożenia opinii Zakładu Usług (...) potwierdzającej drożność i szczelność przewodów kominowych oraz do nieotwierania okien w kuchni podczas prowadzonej produkcji. Właściciel wykonał te zobowiązania oraz zmodernizował wentylację w lokalu. Wywóz śmieci jest wydatkiem indywidualnym każdego z właścicieli i nie jest włączony do zaliczki na pokrycie kosztów eksploatacyjnych .

Zważywszy na poczynione w sprawie ustalenia faktyczne Sąd Okręgowy uznał, że powództwo w zasadniczej części zasługuje na uwzględnienie. W pierwszej kolejności wskazał, że art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U z 2000r., Nr 80, poz. 93 ze zm.; dalej: uowl), upoważnia zebranie właścicieli lokali do ustalenia w uchwale, że właściciele lokali użytkowych będą partycypować w pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w większym rozmiarze, aniżeli to wynika z ich udziału w elementach wspólnych budynku. Przepis ten umożliwia więc stosowne zwiększenie udziału właściciela lokalu użytkowego w kosztach związanych z utrzymaniem przedmiotu współwłasności, jednak tylko o ile koszty utrzymania tej właśnie kategorii lokali są wyraźnie większe. Czynnikiem umożliwiającym podniesienie ob­ciążenia właścicieli tych lokali w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej ponad poziom wynikający z zasad określonych w ust. 2 art. 12 uowl jest istnienie określonych - a nie hipotetycznych - uciążliwości i kosztochłonności takiego lokalu w zakresie mającym wpływ na utrzymanie wspólnej nieruchomości. Zwiększenie obciążeń (zaliczek) z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do właścicieli lokali użytkowych musi być zatem uzasadnione większymi kosztami ponoszonymi na nieruchomość wspólną w związku z funkcjonowaniem ich lokali użytkowych i musi pozostawać w proporcji do tych większych kosztów zarządu nieru­chomością wspólną.

Jednocześnie, zdaniem Sądu, brak podstaw do odróżniania uchwały w przedmiocie zwiększenia obciążeń lokali użytkowych przez przyjęcie określonej proporcji zwiększenia stawek zaliczek w stosunku do lokali mieszkalnych od corocznego uchwalania zaliczek na koszty zarządu. Ustawa o własności lokali posługuje się bowiem w art. 12 ust. 3 pojęciem „uchwały zwiększającej obciążenia lokali użytkowych z tytułu wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej", a w art. 30 ust. 2 pkt 1 kategorią „uchwalenia opłat na pokrycie kosztów zarządu." Przyjęcie tezy, że tej pierwszej należy przypisać generalny charakter niejako ustrojowy na przyszłość, zaś drugiej cechę wtórności i podporządkowania zasadzie wyznaczonej przez uchwałę podjętą w trybie art. 12 ust. 3, jak wywodziła strona pozwana, zdaniem Sądu, pozbawiałoby właścicieli możliwości corocznej weryfikacji ustalonej proporcji w stosunku do kosztów poniesionych w roku poprzednim i planowanych wydatków na następny rok, z którymi stawki zaliczek odnośnie wszystkich lokali winny być skorelowane. Stąd też Sąd przyjął, że każdoroczne uchwalenie opłat na pokrycie kosztów zarządu, jeżeli jednocześnie wprowadza bądź kontynuuje zwiększenie obciążenia lokali użytkowych, może podlegać zaskarżeniu w obu tych zakresach - zarówno ustalonych stawek podstawowych, jak i proporcji ich zwiększenia w stosunku do lokali użytkowych, gdyż wszystko to mieści się w pojęciu obligatoryjnego corocznego uchwalenia opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy, Sąd zważył, że zaskarżone uchwały utrzymały proporcję zróżnicowania opłat pomiędzy lokalami mieszkalnymi a użytkowanymi wprowadzoną wcześniej. W tej sytuacji, to powód, powołujący się na naruszenie jego interesów, winien wykazać konieczność odstąpienia od dodatkowych obciążeń lokali użytkowych, których wprowadzenie było przedmiotem wcześniejszych prawomocnych i skutecznych uchwał. Ostatecznie Sąd przyjął, że powód przeprowadził skuteczny dowód podważający zasadność dalszego utrzymywania reguły zwiększającej w sposób znaczący stawki zaliczek od lokali użytkowych. Sąd podkreślił, że biegły badający dokumenty Wspólnoty i uznający je za całkowicie miarodajny materiał w tym