---

Uchwała musi być precyzyjna podmiotowo i przedmiotowo. Precyzyjność uchwały niezbędna jest dla ustalenia zakresu, w jakim z mocy uchwały, a więc woli członków wspólnoty, działać może Zarząd i z drugiej strony patrząc uchwała nie może wywoływać żadnych wątpliwości, interpretacyjnych, w szczególności w sytuacji, gdy jej konsekwencją jest obciążenie finansowe zawierającego umowę o korzystanie z elewacji budynku. Uchwała nie jest również precyzyjna w sensie przedmiotowym, gdy w treści zezwala na odpłatne umieszczanie na elewacji budynku reklamy, klimatyzatorów i innych urządzeń, nie precyzując zakresu pojęcia innych urządzeń. Nie wiadomo więc, czy tym innym urządzeniem jest np. antena telewizyjna, montowana dla potrzeby korzystania z lokalu mieszkalnego, uchwyt na flagę czy doniczkę z kwiatami. I w takim też aspekcie sporna uchwala, nieprecyzująca dostatecznie podmiotowo i przedmiotowo elementów przyszłych umów, które miałby zawierać działający w imieniu Wspólnoty i z jej upoważnienia zarząd, narusza przepis art. 22 uwl (jest niezgodna z tym przepisem prawa i jako taka nie może się ostać (art. 25 uwl).

---

Sygn. akt VI ACa 1420/13

Wyrok Sądu Apelacyjnego

z dnia 13 maja 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący - Sędzia SA – Wanda Lasocka (spr.), Sędzia SA – Teresa Mróz, Sędzia SO (del.) – Małgorzata Borkowska, Protokolant: – st. sekr. sąd. Ewelina Murawska

po rozpoznaniu w dniu 13 maja 2014 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa R. W. (1), K. M., T. D., R. Ż., R. W. (2), W. S., G. S. i Z. B. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) w L. o uchylenie uchwały na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa – Praga w Warszawie z dnia 30 kwietnia 2013 r.

oddala apelację.

UZASADNIENIE

W sprawie z powództwa: R. W. (1), K. M., T. D., R. Ż., R. W. (3), W. S., G. S. i Z. B. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) w L. o uchylenie uchwały nr (...) w sprawie wynajmu elewacji budynków na cele reklamowe – Sąd Okręgowy w Warszawie wyrokiem z 30 kwietnia 2013 r. uwzględnił powództwo i uchwałę tę uchylił.

Sąd Okręgowy ustalił, że pozwaną Wspólnotę tworzą właściciele lokali w budynkach przy ul. (...) w L., a powodowie są właścicielami lub współwłaścicielami lokali wchodzących w skład tej Wspólnoty.

Pozwana podjęła sporną uchwałę w trybie indywidualnego zbierania głosów od 11 sierpnia do 13 września 2011 r.

W uchwale tej pozwana postanowiła m. in.:

• przeznaczyć powierzchnię elewacji budynków przy ul. (...) w L. dla celów odpłatnego umieszczania reklam, klimatyzatorów i innych urządzeń przez podmioty gospodarcze i inne (§ 1 uchwały);
• ustalić cenę wynajmu powierzchni elewacji na kwotę 50zł/miesięcznie netto za każdy m 2 zajętej powierzchni elewacji, a w przypadku bezumownego korzystania z elewacji na kwotę 500% opłaty, o której mowa wyżej (§ 2 ust. 1 i 2 uchwały);
• zastrzec sobie prawo do dochodzenia zwrotu bezumownie zajętej powierzchni, włącznie z usunięciem bezumownie umieszczonego przedmiotu, na koszt zajmującego powierzchnię (§ 2 ust. 3 uchwały);
• upoważnić zarząd do zawarcia umów wynajmu fragmentów elewacji osobom i jednostkom chcącym umieścić na budynkach reklamy, klimatyzatory i inne urządzenia (§ 3 ust. 1 uchwały);
• zobowiązać zarząd do egzekwowania opłat wraz z należnymi odsetkami od zaległych opłat (§ 3 ust. 2 uchwały.).

Zarzuty powodów koncentrowały się na merytorycznej treści uchwały nr (...). Powodowie zarzucili uchwale niezgodność z przepisami prawa oraz naruszenie ich interesów jako właścicieli lokali użytkowych i w oparciu o te zarzuty wnosili o jej uchylenie w całości.

Sąd Okręgowy wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali (dalej uwl), właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Przepis art 206 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 uwl stanowi, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, w jakim daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Nadto współwłaściciele mogą w umowie ustalić inny sposób korzystania z rzeczy wspólnej. W szczególności mogą dokonać podziału rzeczy do wspólnego posiadania, tj. wyodrębnić określone jej części do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli. Możliwość korzystania z całej rzeczy jest uprawnieniem współwłaściciela przydanym mu przez ustawę i dopóki wykonuje to uprawnienie w ramach określonych w art. 206 k.c., pozostali współwłaściciele nie mogą domagać się wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy wspólnej. Dopiero gdy jeden ze współwłaścicieli ma zamiar korzystać z rzeczy wspólnej w zakresie większym niż wynikający z treści art. 206 k.c., możliwe jest zawarcie stosownej umowy o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej.

Przepisy o współwłasności dopuszczają możliwość uregulowania relacji obligacyjnej pomiędzy jednym ze współwłaścicieli a pozostałymi (art. 205 k.c.). Podobne uregulowanie zawiera art. 28 ustawy uwl. Oba te przepisy wskazują na możliwość stworzenia stosunku umownego pomiędzy wspólnotą a jej członkiem lub między współwłaścicielami a jednym z nich. Nie jest zatem wykluczona umowa dotycząca wykorzystania elewacji wspólnej ściany zewnętrznej budynku na cele reklamowe przez jednego ze współwłaścicieli części wspólnych budynku, a zakres korzystania z rzeczy wspólnej nie musi odpowiadać udziałowi we własności. O zakresie korzystania ze współwłasności decyduje bowiem tylko sposób, jaki w konkretnych okolicznościach da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez innych współwłaścicieli. Wspólnotę należy zatem wówczas traktować jako ogół współwłaścicieli nieruchomości, poza jednym, będącym drugą stroną umowy. Jeżeli współwłaściciele reprezentowani przez wspólnotę godzą się na umieszczenie przez jednego z nich tablicy reklamowej na wspólnej ścianie budynku, to mogą kwestie z tym związane uregulować w umowie. Przedmiotem tej umowy będzie przyznanie jednemu z właścicieli prawa wyłącznego korzystania z określonych fizycznych części budynku. Na jej podstawie właściciel lokalu będzie pokrywał koszty utrzymania (zarządu) tej części nieruchomości wspólnej, co zmniejsza obciążenia z tego tytułu pozostałych właścicieli. Pomiędzy współwłaścicielami mogą też powstać roszczenia wyrównawcze z tytułu przychodów i wydatków. Taka umowa oparta jest na stosunkach wynikających z prawa współwłasności i w żadnym razie na jej podstawie nie powstaje stosunek najmu. Pomiędzy umownym uzgodnieniem sposobu korzystania ze wspólnej nieruchomości a umową najmu nie zachodzą żadne analogie. Ustalenie zasad korzystania z nieruchomości wspólnej pomiędzy wspólnotą a jej członkiem nie może natomiast odbywać się w drodze uchwały, jak ma to miejsce w niniejszej sprawie.

Nie da się z góry przewidzieć, że umieszczenie na części wspólnej nieruchomości każdej reklamy, klimatyzatora czy innego urządzenia, bez względu na jego wielkość, rodzaj, sposób montażu oraz miejsce, w którym taka reklama, klimatyzator czy inne urządzenie zostaje umieszczone, stanowi korzystanie z rzeczy wspólnej w sposób wykraczający poza art. 206 k.c. Do zawarcia umowy powinno dochodzić wówczas, gdy udostępnienie tylko niektórym właścicielom pewnych części nieruchomości wspólnej będzie wiązało się z ograniczeniem pozostałych, tzn. gdy współposiadanie i korzystanie z rzeczy wspólnej nie daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Konieczność wyrażenia zgody, o jakiej stanowi art. 22 ust. 3 pkt. 4 ustawy o własności lokali, w przypadku umieszczenia reklamy czy innego urządzenia istniałaby, gdyby reklama czy urządzenie uniemożliwiały korzystanie z okien znajdujących się w budynku lub też naruszały konstrukcję nośną ściany. Tymczasem pozwana w drodze uchwały określiła sposób korzystania z części wspólnych budynku oraz nałożyła opłaty za montaż urządzeń na wspólnej nieruchomości, bez względu na to, jaką powierzchnię zajmują, czy wiąże się to dla właścicieli z wymiernymi korzyściami i czy wiąże się z ograniczeniem dla pozostałych współwłaścicieli. Zauważyć nadto należy, że w skład nieruchomości wchodzą zarówno lokale mieszkalne, jak i użytkowe służące do prowadzenia działalności usługowej, a zatem nie każde umieszczenie reklamy czy szyldu narusza „charakter” budynku.

Ponadto Sąd Okręgowy wyraził pogląd, iż uchwała wspólnoty wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w tym także umowy, winna określać istotne podmiotowo i przedmiotowo postanowienia umowy oraz wskazywać osobę, z którą umowa ma zostać zawarta. Brak tych elementów uniemożliwia właścicielom lokali ocenę, czy umowa taka będzie korzystna z punktu widzenia interesów wspólnoty, a ponadto pozbawia ich wpływu na to, z kim ostatecznie umowa zostanie zawarta i na jakich warunkach. Zarząd Wspólnoty w takim wypadku mógłby zawrzeć umowę o dowolnej treści, nieakceptowanej przez członków Wspólnoty i narazić ich tym samym na negatywne konsekwencje. Uchwała powinna zawierać upoważnienie do zawarcia skonkretyzowanej umowy oraz określać główne postanowienia dotyczące jej treści, a tych warunków zaskarżona uchwała nie spełnia. Za niedopuszczalne należy uznać ogólne określenie warunków umowy bez wskazania strony, z którą umowa ma być zawarta. W ten bowiem sposób współwłaściciele cedują na zarząd uprawnienie do samodzielnego podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, co stanowi obejście prawa, a w szczególności przepisu art. 22 ust. 2 ustawy uwl. Uchwała nakładająca na właścicieli lokali obowiązek zawarcia z zarządem umowy najmu powierzchni wspólnej, ograniczająca właścicieli w wymieszaniu reklam, klimatyzatorów i innych urządzeń, bez uprzedniego rozpatrzenia, czy określone działanie mieści się w dyspozycji art. 206 k.c., stanowi naruszenie prawa współwłaściciela do korzystania z rzeczy wspólnej i jest sprzeczna z art. 12 ust. 1 uwl oraz art. 205 k.c. i 206 k.c., co uzasadnia jej uchylenie.

Uchwała w przyjętym kształcie narusza również uzasadniony interes mieszkańców wspólnoty. Nieruchomość, której dotyczy sporna uchwała, oprócz funkcji mieszkalnej pełni funkcję użytkową i również ta okoliczność winna być uwzględniana przy podejmowaniu uchwał dotyczących nieruchomości wspólnej.

W apelacji od powyższego wyroku pozwana zarzuciła mu:

1. naruszenie przepisów art. 12 i art. 22 ust. 3 pkt. 4 uwl poprzez ich błędną wykładnię polegającą na błędnym przyjęciu, że właściciele we wspólnocie nie mogą podjąć w formie uchwały decyzji w sprawie korzystania z części wspólnej nieruchomości;
2. naruszenie przepisów art. 12 uwl oraz art. 206 k. c. poprzez błędną ich wykładnię polegającą na uznaniu, że umieszczenie przez właścicieli lokali użytkowych i ich najemców reklam na elewacji nieruchomości wspólnej stanowi współposiadanie nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, co uniemożliwia pobieranie od nich opłat za korzystanie z elewacji;
3. naruszenie przepisów art. 22 ust. 2 uwl poprzez ich błędną wykładnię polegającą na błędnym uznaniu, że uchwała nr (...) powinna zawierać wskazanie strony, z którą ma być zawarta umowa, o której mowa w uchwale (...);
4. naruszenie prze