---

Prawidłowe zarządzanie nieruchomością wspólną oznacza, wybór najlepszej oferty na przeprowadzenie remontu czyli najkorzystniejszej w sensie finansowym, a także w sensie uzyskania innych świadczeń, udogodnień, gwarancji etc. We wspólnocie mieszkaniowej nie ma zastosowania ustawa o zamówieniach publicznych, nie oznacza to jednak, że wybór oferty może zostać dokonany wbrew zasadom prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub z naruszeniem interesów poszczególnych właścicieli.

Nie jest zachowaniem uczciwych zasad konkursowych pozwolenie jednemu z oferentów, żeby zaproponował jedną z najniższych kwot na przeprowadzenie remontu z zastrzeżeniem, że warunkowo zapłaci wyższą kwotę, jeśli inni ją zaoferują. Podobnie nie jest zachowaniem uczciwych zasad konkursowych negocjowanie z jednym z oferentów, podczas gdy inni oferenci być może złożyliby jeszcze korzystniejszą ofertę, ale nie mieli takiej możliwości.

W ocenie Sądu, w interesie Wspólnoty było przede wszystkim uzyskanie jak najbardziej korzystnej oferty zarówno w sensie finansowym, jak też również w zakresie świadczeń w naturze tak jak to zostało wskazane między innymi w ofercie złożonej przez ... oraz ..., którzy zaproponowali dodatkowe świadczenia w postaci: pomocy i przeprowadzeniu nadzoru architektonicznego remontu, modernizacji elewacji, części wspólnych budynku, aranżacji z modernizacją dziedzińca wewnętrznego, jak też w ofercie ..., którzy zaproponowali ponadto kompleksowe ocieplenie budynku, obróbki blacharskie, wymianę rynien, projekt adaptacji terenu należącego do wspólnoty, zabudowę śmietnika, remont klatek schodowych oraz inne prace remontowo.

Ponadto uszło uwadze pełnomocnika, że czym innym jest kwestia zawiadomienia członka Wspólnoty Mieszkaniowej o projekcie uchwały, która ma być podjęta, a czym innym kwestia zawiadomienia członka Wspólnoty o treści podjętej uchwały. Dopiero od tego drugiego momentu rozpoczyna swój bieg termin do zaskarżenia uchwały.

---

Sygn. akt I ACa 20/14

Wyrok Sądu Apelacyjnego

z dnia 16 czerwca 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSA Marzena Miąskiewicz (spr.), Sędziowie:SA Roman Dziczek, del. SO Ewa Dietkow, Protokolant:asystent sędziego Grzegorz Sobczak

po rozpoznaniu w dniu 10 czerwca 2014 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa M. S. (1) i A. I. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) z siedzibą w W. o uchylenie uchwały, ewentualnie stwierdzenie nieważności uchwały, ewentualnie stwierdzenie nieistnienia uchwały na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 29 lipca 2013 r. sygn. akt II C 735/11

1. oddala apelację;
2. zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w W. na rzecz M. S. (1) kwotę 135 (sto trzydzieści pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

UZASADNIENIE

M. S. (1) i A. I. w dniu 8 września 2011 r. złożyli pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W., wnosząc o uchylenia, na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. podjętej w trybie obiegowym, ewentualnie na podstawie art. 58 § 2 k.c. o uznanie tej uchwały za nieważną z tytułu naruszenia zasad współżycia społecznego, ewentualnie na podstawie art. 189 k.p.c. o ustalenie nieistnienia tej uchwały.

W pozwie powodowie podali, że uchwała jest sprzeczna z prawem, narusza ich uzasadnione interesy oraz narusza zasady prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną, albowiem nie zostali oni zawiadomieni o zebraniu właścicieli w sposób przewidziany w art. 32 ustawy o własności lokali, pozbawieni zostali możliwości korzystania z piwnic, jako części wspólnej w ramach współwłasności, a jednocześnie jednemu z lokatorów J. B., na mocy zaskarżonej uchwały, przyznano prawo do wyodrębnienia i nabycia na własność części strychu. Zdaniem powodów, wobec braku przypisania do lokali piwnic, na strychu można by utworzyć pomieszczenia o podobnej funkcji lub wykorzystać powierzchnię strychową w inny sposób stosowny do potrzeb lokatorów. Wyrażenie zgody na nabycie części strychu tylko przez jednego mieszkańca spowodowało, że już w tej chwili traktuje on tą część jako swoją wyłączną własność, nie licząc się z interesem pozostałych mieszkańców. Zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, bo obiecano część strychu jednemu z lokatorów, bez zbadania czy ma on jakiekolwiek środki finansowe, z których mógłby pokryć koszty wyodrębnienia i zakupu wyodrębnionego lokalu mieszkalnego. Uchwałę podjęto w sposób korzystny dla inwestora, a niekorzystny dla pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z uchwałą, wspólnota może otrzymać pieniądze od inwestora dopiero za kilkadziesiąt lat w stałej, już określonej kwocie, bez uwzględnienia współczynnika inflacji, gdyż nie określono, jak długo ma trwać nadbudowa i adaptacja oraz nie podano warunków i terminów płatności. Nie określono również materiałów jakich inwestor ma użyć na budowę dachu będącego częścią wynagrodzenia dla wspólnoty w ramach nabywania strychu oraz nie podano jakie powinny być spadki tego dachu, a w zależności od tego różny będzie okres trwałości i wartość dachu oraz różne będą koszty napraw i czyszczenia dachu ze śniegu. Nie został również przeprowadzony prawidłowo przetarg czy inne postępowanie o charakterze konkursowym, w drodze którego wyłoniono by kupującego, oferującego najkorzystniejszą finansowo ofertę. Dodatkowo obietnica sprzedaży spornego strychu nie została obwarowana żadnym terminem lub warunkiem, co sprawia, że osoba, na rzecz której tą obietnicę złożono, może bardzo długo i w zasadzie bezkarnie wykorzystywać dla własnych potrzeb część wspólną nieruchomości, nie ponosząc z tego tytułu na rzecz wspólnoty żadnych opłat.

Uzasadniając zachowanie terminu do złożenia pozwu powodowie wskazali, że dopiero w dniu 28 lipca 2011 r. zapoznali się z treścią uchwały, podjętej w trybie mieszanym.

Uzasadniając żądanie ewentualne powodowie podnieśli, że gdyby Sąd nie zaakceptował argumentacji dotyczącej dotrzymania terminu, zasadnym byłoby, w ich ocenie, uznanie zaskarżonej uchwały za nieważną w świetle zasad współżycia społecznego, albowiem przyznanie jednej osobie prawa do strychu bez określenia szczegółowych zasad i terminów wykupu w/w strychu jest sprzeczne z uczciwością czy lojalnością i stanowi naruszenie interesów osób trzecich. Gdyby pierwsze dwa roszczenia nie zostały uwzględnione, powodowie wnieśli o stwierdzenie nieistnienia stosunku prawnego na podstawie art. 189 k.p.c., gdyż skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego nieistnienie uchwały nr (...), zapewni powodom ochronę ich interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości.

Pozwana Wspólnota wniosła o oddalenie powództwa wskazując, że zaskarżona uchwała nie narusza zasad prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną i nie jest sprzeczna z prawem, a została podjęta za wiedzą i ogólnym przyzwoleniem wszystkich członków Wspólnoty.

Za niezasadne pozwana uznała zarzuty powodów o niezawiadomieniu ich o terminie zebrania właścicieli lokali w sposób określony w art. 32 ustawy o własności lokali, a w konsekwencji tego, złożenie w dniu 7 września 2011 r. pozwu przez powodów zostało dokonane po terminie (termin 6 tygodni od dnia podjęcie uchwały na zebraniu właścicieli albo od dnia podjęcia uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów) przewidzianym w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali. Jak wskazała pozwana, dniem przyjęcia uchwały był głos „za” oddany przez przedstawiciela (...) W. w dniu 29 września 2010 r.

Pozwana podniosła też, że przepisy obowiązującego prawa w żaden sposób nie warunkują wyboru danego inwestora od posiadanych przez niego środków materialnych, że nie musiała przeprowadzać postępowania przetargowego (bądź innego postępowania konkursowego), że lista przeprowadzonego głosowania właścicieli wspólnoty mieszkaniowej w trybie indywidualnego zbierania głosów została dostarczona przed rozpoczęciem zebrania Wspólnoty i że już w dniu 29 września 2010 r. pełnomocnik (...). W. oddał głos za podjęciem omawianej uchwały.

Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 29 lipca 2013 r. w W. uchylił uchwałę nr (...) właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową (...) przy ulicy (...) w W. dotyczącą zgody na zmianę przeznaczenia i nadbudowę strychu oraz ustanowienie odrębnej własności lokalu, powstałego w wyniku adaptacji, na rzecz inwestora wskazanego w uchwale i zasądził od pozwanej rzecz powoda kwotę 297 zł, a na rzecz powódki kwotę 100 zł, tytułem zwrotu kosztów procesu.

Wyrok ten Sąd Okręgowy wydał w oparciu o następujące ustalenia i rozważania:

Powodowie są współwłaścicielami lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) w W.. Ogół właścicieli lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych tworzy Wspólnotę Mieszkaniową (...) przy ul. (...) w W..

Uchwałą nr (...) z dnia 17 sierpnia 2009 r. właściciele lokali wchodzący w skład pozwanej Wspólnoty upoważnili Zarząd Wspólnoty do poszukiwania i wyboru nabywcy części wspólnej nieruchomości, to jest strychu nad lokalem nr (...) w celu adaptacji na lokal mieszkalny, ustalenia z nabywcą warunków sprzedaży, adaptacji i przebudowy. Jednocześnie wyrazili zgodę na zmianę przeznaczenia części wspólnej, na jej przebudowę, ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w wyniku przebudowy i rozporządzenia tym lokalem na rzecz wybranego inwestora oraz zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania, w wyniku przebudowy, odrębnej własności lokalu.

Oferty adaptacji strychu na lokal mieszkalny i nabycia tego lokalu złożyło 10 podmiotów:

1. J. S. (córka A. I.) zaproponowała cenę od 2.000 zł. do 5.000 zł. za m2 powierzchni lokalu (co daje łącznie od 240.000 zł. do 600.000 zł), ponadto zaproponowała wygospodarowanie na strychu pomieszczenia dla Wspólnoty w celu przechowywania dokumentów;
2. J. B. zaproponował cenę 300.000 zł. i w przypadku uzyskania przez Wspólnotę wyższych ofert wniósł o przyznanie mu prawa pierwokupu;
3. Architekt A. K. (1) oraz Architekt A. von H. zaproponowali cenę 4.800 zł. za m2 powierzchni lokalu (co daje łącznie 576.000 zł) oraz dodatkowe świadczenia – pomoc i przeprowadzenie nadzoru architektonicznego remontu, modernizacji elewacji oraz części wspólnych budynku, aranżację z modernizacją dziedzińca wewnętrznego;
4. M. S. (2). B. nie zaproponował ceny nabycia, lecz wniósł o przyznanie mu prawa pierwokupu między innymi z uwagi na fakt, że posiada najdłuższy staż spośród wszystkich członków Wspólnoty, ma największy udział własnościowy w oficynie i około 50% powierzchni kondygnacji 5, na której znajduje się przedmiotowy strych;
5. S. R. zaproponował cenę 380.000 zł.;
6. Ł. L. zaproponował cenę 250.000 zł., a ponadto kompleksowe ocieplenie budynku, obróbki blacharskie, wymianę rynien, projekt adaptacji terenu należącego do Wspólnoty, zabudowę śmietnika, remont klatek schodowych oraz inne prace remontowo – wykończeniowe wspólnie uzgodnione przez strony za łączną sumę 495.000 zł.;
7. K. J. zaproponował cenę 4.700 zł. za m2 powierzchni lokalu (co daje łącznie 564.000 zł.);
8. J. R. i B. M. zaoferowali cenę 3.550 zł. za m2 powierzchni lokalu (co daje łącznie 426.000 zł.);
9. A. C. zaproponowała cenę 2.500 zł. za m2 (co daje łącznie 300.000 zł.);
10. K. C. zaproponował cenę 386.000 zł. płatną w trzech ratach.

W dniu 1 lipca 2010 r. odbyło się zebranie pozwanej Wspólnoty, na którym była obecna J. S. posiadająca notarialne pełnomocnictwo od A. I.. Przedmiotem zebrania było głosowanie nad uchwałą nr (...) Po podjęciu tej uchwały J. S. opuściła zebranie. Natomiast pozostałe osoby omówiły kwestię adaptacji strychu i zdecydowały o wyborze oferty J. B.. W zebraniu uczestniczył J. B. i negocjował z pozostałymi właścicielami lokali warunki przyjęcia jego oferty.

W dniu 23 lipca 2010 r. projekt uchwały doręczono dla lokalu nr (...) przy ul. (...), a odbiór projektu uchwały nr (...) pokwitowała J. S. – córka współwłaścicielki lokalu.

W dniu 14 września 2010 r. pozwana nadała listem poleconym zawiadomienie o zwołaniu zebrania, zawierające porządek zebrania i projekt uchwały nr (...). Zawiadomienie nadano w placówce publicznego operatora pocztowego w dniu 14 września 2011 r. na adres M. S. (1) i A. I. przy ul. (...). Korespondencja ta była dwukrotnie awizowana przez Pocztę Polską i nie została podjęta przez adresatów, albowiem powodowie faktycznie nie mieszkali w należącym do nich lokalu. Prowadzili w lokalu prace wykończeniowo – remontowe. W lokalu przebywała natomiast często J. S. – córka A. I.. Powodowie nie wskazali pozwanej innego adresu do korespondencji. M. S. (1) udzielił pełnomocnictwa radcy prawnemu A. S. do reprezentowania go w stosunkach z pozwaną. Nie wskazał jednak, że wszelka korespondencja kierowana do niego od pozwanej ma być przesyłana na adres pełnomocnika. Po raz pierwszy M. S. (1) poinformował pozwaną o zmianie adresu korespondencyjnego w dniu 15 czerwca 2011 r., a więc już po podjęciu uchwały nr (...).

W dniu 29 września 2010 r. w trakcie zebrania właścicieli lokali, którego przebieg został utrwalony w formie aktu notarialnego podjęto uchwałę nr (...) w sprawie dotyczącej zgody Wspólnoty Mieszkaniowej na zmianę przeznaczenia części wspólnej budynku .

Zgodnie z treścią tej uchwały, pozwana Wspólnota wyraziła zgodę na zmianę przeznaczenia i nadbudowę do wysokości 2,50 m od strony podwórka części nieruchomości wspólnej stanowiącej strych nad lokalem nr (...) w oficynie budynku o powierzchni około 120 m2 w ten sposób, że w wyniku przebudowy powstanie samodzielny lokal mieszkalny; podłączenie nowopowstałego lokalu do istniejących instalacji budynku z tym zastrzeżeniem, że przeróbki zostaną wykonane na koszt inwestora; na występowanie przez inwestora przed właściwymi organami administracji publicznej w sprawach dotyczących rozpoczęcia i prowadzenia inwestycji oraz na jego działanie przed odpowiednimi osobami w sprawach związanych z doprowadzeniem odpowiednich mediów do nadbudowanej części nieruchomości wspólnej, tj. wody, kanalizacji, centralnego ogrzewania, gazu, energii elektrycznej; na ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego powstałego w wyniku adaptacji i nadbudowy; na rozporządzenie tym lokalem na rzecz inwestora J. B. w drodze umowy sprzedaży przy przyjęciu ceny 4.800 zł. za każdy m2 powierzchni adaptowanej, to jest za łączną cenę w kwocie 576.000 zł., która to kwota w całości będzie przeznaczona na prace remontowe w nieruchomości oraz zmianę wysokości udziałów właścicieli pozostałych lokali w nieruchomości wspólnej w następstwie powstania odrębnej własności lokali oraz zmianę udziałów wynikającą z przyjęcia prawidłowych powierzchni lokali po przeprowadzonej adaptacji; z tym zastrzeżeniem, że umowa, o której mowa wyżej zostanie podpisana pod warunkiem, że nie będzie się toczyć postępowanie administracyjne w stosunku do tej nieruchomości, w szczególności oparte na dekrecie z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) W.. Ponadto w celu wykonania powyższej uchwały Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ulicy (...) w W. udzieliła Zarządowi Wspólnoty pełnomocnictwa do zawarcia z J. B. i przedstawicielem (...) W. w formie aktu notarialnego umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, ustanowienia prawa użytkowania wieczystego i sprzedaży lokalu wraz ze związanym z jego własnością udziałem w nieruchomości wspólnej za cenę w łącznej kwocie 576.000 zł. - po przeprowadzeniu adaptacji – a umocowanie obejmuje podjęcie wszelkich czynności związanych z wyżej wymienioną czynnością prawną, w szczególności zawarcie szczegółowej umowy regulującej korzystanie z nieruchomości wspólnej przez czas potrzebny do dokonania przebudowy, umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu na warunkach według uznania Zarządu, przy czym w wypadku zawarcia umowy przedwstępnej kupujący musi się zobowiązać, że w przypadku niezawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn od niego zależnych, do przywrócenia nieruchomości do stanu pierwotnego, to jest na własny koszt usunie skutki wszelkich przeprowadzonych robót.

Jak wynika z treści tej uchwały, w celu jej wykonania i zawarcia umowy J. B. zobowiązany został do: poniesienia kosztów sporządzenia protokołu wraz z kosztami wypisów; poniesienia wszelkich kosztów związanych z wykonaniem koniecznych ekspertyz, uzgodnień, projektów itp. wymaganych w procesie inwestycyjnym zgodnie z przepisami prawa budowlanego, w tym projektu architektoniczno – budowlanego oraz projektów branżowych na podstawie warunków technicznych wydanych przez dostawców mediów: gazu, wody, kanalizacji, centralnego ogrzewania, elektryczności itp.; wykonania nowego dachu nad oficyną; przedstawienia Zarządowi Wspólnoty opracowanych projektów, ramowego harmonogramu robót oraz projektu organizacji budowy; przedstawienia Wspólnocie wszelkich wydanych decyzji, postanowień, opinii i uzgodnień, zwłaszcza prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, warunków technicznych dostawców mediów, prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę; poniesienia kosztów sporządzenia dokumentacji potrzebnej do zawarcia umowy takich jak koszty związane z ujawnieniem budynku w ewidencji gruntów i budynków i uzyskania wypisów z rejestru lub kartoteki budynków i lokali, uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu, sporządzenia rzutu kondygnacji z zaznaczonym położeniem lokalu; poniesienia wszelkich kosztów przebudowy instalacji w niezbędnym zakresie, w zależności od warunków wydanych przez dostawców poszczególnych mediów; poniesienia kosztów zawarcia umowy i innych kosztów związanych z ustanowieniem odrębnej własności lokalu, ustanowieniem prawa użytkowania wieczystego i sprzedaży lokalu wraz ze związanym z jego własnością udziałem w nieruchomości wspólnej i innych kosztów związanych z zawarciem takiej umowy; poniesienia wszelkich kosztów zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej, w szczególności opłat sądowych od wniosków do ksiąg wieczystych.

Jak wynika z aktu notarialnego zawierającego treść omawianej uchwały, przewodniczący zebrania W. N. oświadczył, że „na zebraniu są obecni właściciele lokali mieszkalnych numer (...), stanowiących odrębne nieruchomości przy ulicy (...), którym przysługuje łącznie udział w wysokości 2759/10000 części nieruchomości wspólnej (…) i że przedstawiciel (...) W., jako właściciel lokali niewyodrębnionych, któremu przysługuje udział wynoszący 6734/10000 części w nieruchomości wspólnej odda głos w trybie indywidualnego zbierania głosów.”

Jak wynika z aktu notarialnego, po podjęciu uchwały przewodniczący ogłosił, że w głosowaniu nad uchwałą wzięli udział właściciele lokali: „za” uchwałą głosowali właściciele lokali o numerach (...), to jest oddano 7 głosów odpowiadających udziałowi wynoszącemu 1819/10000 części; głosów „przeciw” nie oddano; właściciel lokali numer (...) oddał trzy głosy „wstrzymujące się” odpowiadające udziałowi 940/10000 części. Ponadto w trybie indywidualnego zbierania głosów przedstawiciel (...) W. jako właściciel lokali niewyodrębnionych, któremu przysługuje udział wynoszący 6734/10000 części w nieruchomości wspólnej oddał głos „za”, wobec czego łącznie: „za” uchwałą głosowali właściciele lokali o numerach (...) oraz przedstawiciel (...) W. jako właściciel lokali niewyodrębnionych, to jest oddano 8 głosów, odpowiadających udziałowi wynoszącemu 8553/10000 części; głosów „przeciw” nie oddano; właściciel lokali numer (...) oddał trzy głosy „wstrzymujący się” odpowiadające działowi 940/10000. Wobec powyższego uchwala została podjęta.

M. S. (1) i A. I. zapoznali się z treścią podjętej uchwały w dniu 28 lipca 2011 r.

Sąd Okręgowy uznał powództwo za zasadne.

Zgodnie z art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. nr 80 z 2000 r., poz. 903 – tekst jedn. ze zm.), właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo o uchylenie uchwały może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Zdaniem Sądu Okręgowego powodowie dochowali zawitego 6-tygodniowego terminu do wniesienia powództwa o uchylenie uchwały. Termin ten w niniejszej sprawie, w której uchwała została podjęta w trybie mieszanym, czyli w ten sposób, że głosy były zbierane częściowo na zebraniu, a częściowo poprzez indywidualne oddawanie głosów, należało liczyć od dnia doręczenia zawiadomienia o podjęciu uchwały wraz z jej treścią każdemu z właścicieli lokali. Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nie kwestionowała tego, że zaskarżona uchwała została podjęta w trybie mieszanym, a nawet okoliczność tę wprost przyznała.

Zgodnie z art. 23 § 3 ustawy o własności lokali, o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Tego wymogu pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nie spełniła i w niniejszym postępowaniu nie wykazała, że zawiadomienie o podjęciu zaskarżonej uchwały powodom doręczono.

Pełnomocnik pozwanej Wspólnoty podnosił, że „jeżeli uchwała została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów lub w trybie mieszanym, członkowie wspólnoty mieszkaniowej powinni zostać powiadomieni pisemnie o treści podjętej uchwały. Obowiązek powiadomienia spoczywa na zarządzie lub zarządcy”. Jednakże uszło uwadze pełnomocnika, że czym innym jest kwestia zawiadomienia członka Wspólnoty Mieszkaniowej o projekcie uchwały, która ma być podjęta, a czym innym kwestia zawiadomienia członka Wspólnoty o treści podjętej uchwały. Dopiero od tego drugiego momentu rozpoczyna swój bieg termin do zaskarżenia uchwały.

W związku z powyższym, bezprzedmiotowe było powoływanie się przez pozwaną Wspólnotę na zawiadomienie powodów o dacie zebrania członków Wspólnoty i projekcie uchwały mającej zapaść. Sąd Okręgowy dodatkowo podniósł, że na zebraniu mogą zostać wprowadzone poprawki do uchwały i podjęta uchwała może zawierać treść odmienną od jej projektu.

Dopiero na ostatnim terminie rozprawy, podczas zeznań w charakterze strony pozwanej, członek Zarządu pozwanej Wspólnoty – E. K. zeznała, że zaskarżona uchwała miała być „włożona” do jakiejś innej korespondencji, która nie została przez powodów odebrania. Do tej pory na liczne zobowiązania Sądu I instancji, dowód na tę okoliczność, że zawiadomienie o podjęciu uchwały zostało wysłane na adres pozwanych, nie został przez pozwaną Wspólnotę przedstawiony, strona pozwana wręcz utrzymywała, że nie było konieczności dokonywania takiego doręczenia.

Wątpliwości co do kwestii, czy zaskarżona uchwała została podjęta na zebraniu właścicieli lokali, czy też w okresie późniejszym – w trybie indywidualnego zbierania głosów nasuwa również treść protokołu sporządzonego w formie aktu notarialnego, a będącego sprawozdaniem z zebrania członków Wspólnoty Mieszkaniowej, na którym została podjęta zaskarżona uchwała, która nie jest jednoznaczna.

Z treści tego protokołu wynika z jednej strony, że przedstawiciel (...) W. już „oddał głos” poza zebraniem, a z drugiej strony protokół zawiera także stwierdzenie, że przedstawiciel (...) W. „odda głos” w trybie indywidualnego zbierania głosów. W konsekwencji tych rozbieżności należy stwierdzić, że zapisy zawarte w omawianym akcie notarialnym nie są jasne. Z zapisów tych wynika raczej, że przedstawiciel (...) W. zagłosował po zebraniu. Nie można jednoznacznie z tych zapisów wywnioskować, że przedstawicielka (...) W. oddała głos przed zebraniem, ponieważ z treści protokołu wynika, że będzie ona oddawać swój głos w okresie późniejszym, właśnie w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Należy również zauważyć, że sam protokół został spisany przez notariusza 9 dni po odbytym zebraniu to jest w dniu 8 października 2010 r., podczas gdy zebranie odbyło się w dniu 29 września 2010 r. Zatem w dniu spisywania protokołu przedstawiciel (...) W. tym bardziej mógł oddać swój głos, ale nastąpiło to już po zebraniu, a stosowny dokument dostarczono notariuszowi.

Sąd Okręgowy przyjął na korzyść strony powodowej, aby jej prawa były zachowane, iż przedstawiciel (...) W. oddał głos po zebraniu, a zatem tym bardziej istniała potrzeba doręczenia treści tej uchwały każdemu z właścicieli. Fakt, że załącznikiem do uchwały nr (...) była lista przeprowadzonego głosowania właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej i że załącznik ten jest opatrzony datą 29 września 2010 r. (analogiczną do dnia podjęcia uchwały (...)) i w tej dacie został podpisany przez pełnomocnika (...) W. nie przesądza zasadności podnoszonego przez pozwaną twierdzenia, że dostarczono go przed rozpoczęciem zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej, tym bardziej, że T. G. reprezentująca(...) W. na zebraniu członków Wspólnoty Mieszkaniowej, składając zeznania przed Sądem nie potrafiła powiedzieć, czy taką uchwałą w chwili zebrania dysponowała czy nie.

Sąd Okręgowy zauważył też, że ustalenie okoliczności, czy przedstawiciel (...) W. głosował przed czy po zebraniu członków Wspólnoty jest o tyle nieistotna dla ustalenia zachowania terminu do zaskarżenia uchwały, że bezsporny jest fakt, że uchwałę podjęto w trybie mieszanym, a w takiej sytuacji konieczne było doręczenie wszystkim właścicielom poszczególnych lokali zawiadomienia o jej treści.

W konsekwencji powyższych rozważań Sąd I instancji ustalił, że strona powodowa zachowała ustawowy termin na zaskarżenie uchwały, bo Wspólnota Mieszkaniowa nie udowodniła, aby powodom doręczono zawiadomienie o podjęciu uchwały numer (...).

Odnosząc się do podnoszonych przez powoda kwestii dotyczących obowiązku doręczania mu pism od pozwanej Sąd Okręgowy zauważył, że sam fakt przedstawienia pełnomocnictwa dla radcy prawnego nie obligował pozwanej do dokonywania doręcze�